קנייה/מכירה של דירה - מה יעשה עורך הדין

בשעה טובה עלה בידכם לרכוש דירה או לעבור לדירה מרווחת יותר. מדובר בפרוייקט גדול ולעורך הדין יש חלק בו, גם אם צנוע. אסקור כאן, ממש בקצרה, חלק מהדברים שנוגעים לתפקידו של עורך הדין בעניין.

חלק מהדברים שיש לשקול הם, שאלת החבות מס שבח מקרקעין, מס רכישה, היטל השבחה, אגרות רישום למיניהן, מועד לקיחת המשכנתא ועוד כהנה וכהנה.

ואם לא די באלה, איתור פרקליט לייצוג בעסקה של מכירה או קנייה של דירה הינו ניסיון לאיתור מחט בערימת שחת, כשכל אחד מקיסמי השחת מספר שהוא מחט של זהב. רבבות עורכי דין הוסמכו בישראל. התוצאה היא שההיצע לשירות, נדמה שהוא קרוב ל"אין סופי".

יותר מכך, כשדיקן של אחת המכללות הסביר, שכל אחד יכול לספק את השירות הזה, נאלצתי שלא לגמרי לחלוק על דעתו. אחרי 30 שנות ניסיון, אני יודע שנדמה, שברוב המכריע של העסקאות, דברים מסתדרים ונדמה שמעצמם, אבל ייתכן וזה נדמה בעיקר, לפרקליטים שעשו את מלאכתם נאמנה.

למקרה וזה תיאור נכון יותר של המצב, אז לפני שתבחרו פרקליט שייצג אתכם ברכישת דירה, תבחנו מי הוא ומה הוא, מה ניסיונו וכיצד הגעתם אליו. גם המזג שלו חשוב. הסבלנות, הנכונות להשיב לשאלות ויותר מזה, התקיפות כלפי הצד שכנגד במקרה הצורך. גם לאלה, יש משקל ותפקיד. כדאי לבדוק גם עם ערך ביטוח אחריות מקצועית ולא רק בגלל שהתחום בו תביעות הרשלנות שכיחות במיוחד, הוא התחום הזה.

ומה יעשה אותו פרקליט שמטפל עבורכם ברכישת דירה?

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס.

רבות מהדירות בישראל אינן רשומות בלשכות רישום המקרקעין (טאבו). חלק מהן, רשומות ברשות מקרקעי ישראל. אחרות, רשומות בחברות משכנות. כל דירה וכל צורת רישום, יש לה את הקווים המנחים שלה ואת צורת הטיפול המתחייבת.

מומלצת גם בדיקה הנדסית או שמאית ובכלל זה בדיקה במשרדי מח' ההנדסה של הרשות המקומית. בבדיקה זו, היתרון היחסי של עו"ד מוגבל מאוד לעומת מהנדס או שמאי אבל הבדיקה היא הכרח ואין לוותר על עריכתה. רבים מתיקי הבניין נסרקו כבר לאינטרנט וניתן לעיין בהם שם ולא רק ביחידה לתכנון הערים וחשוב לבדוק גם במחלקת הפיקוח של הרשות המקומית.  מה שאתם עתידים לגלות שם, בבדיקה שתיעשה נכון, יבטיח לכם, מידה של שלוה.

תכנון המס

על אף שנהוג לחשוב שמכירת דירה פטורה ממס שבח וזה אכן המצב בחלק מהמקרים, שינויים בתחום מחייבים בדיקה זהירה הרבה יותר. חשוב לבחון היטב פרטים אשר למכירת דירות בעבר או אשר לתכניות לעתיד. לא רק שמצאתי את עצמי מזכיר פעם ללקוח שדי בכך שירש פעם חלק מדירה מוזנחת בדרום העיר שמשמשת בינתיים כמחסן, כדי ששיקולי מס יהיו מאוד רלבנטיים עבורו, גם במקרים אחרים לא תוכלו להרשות לעצמכם את הפריביליגיה של התעלמות משיקולי מס. יתרה מכך, הפטור שנהג בעבר במכירת דירת מגורים הוגבל מזמן לנסיבות מאוד מסויימות ולכן, הדבר חייב בדיקה. בדיקה נכונה, לא חייבת להסתיים בדחיית המכירה אלא בעריכה נכונה של ההסכם למכירת/קניית דירה ראשונה או נוספת.

ניהול המו"מ על התנאים המשפטיים של החוזה ועריכת החוזה.

למרות שנדמה שכל החוזים נראים כמעט אותו הדבר, חוזה אינו טופס. זהו מסמך משפטי רב משמעות שניסוח לא זהיר שלו, עלול לגרום לנזקים לא מבוטלים. יש אנשים שכבר עיינו בפריטים בודדים מהזן הזה ויש שקראו מאות חוזים ויותר. הניסיון הזה, הוא שמאפשר לגלות אם והיכן מסתתרת בעיה, שחשוב שתדעו עליה מבעוד מועד. בנוסף, מוטב, מומלץ, הכרח, שגם בעל הדבר יטרח ויקרא טרם החתימה. מוטב, שישאל מה לא ברור. מותר גם להסיק מסקנות, כשפרקליט חושב שמתן תשובה של ממש לשאלה עניינית הוא מיותר, זה אומר עליו, יותר משזה אומר עליך ולא דברים טובים.

רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת.

הערת אזהרה (או בטוחה אחרת במקרים רלבנטיים), עשויה להיות הדבר החשוב ביותר בעסקה. אומר גם, שאם לא נרשמה לטובתכם הערת אזהרה בסמוך לעסקה או אם מצאתם עצמכם עומדים בתור בטאבו כדי לרשום הערת אזהרה, או כדי להוציא נסח, אפשר ולא בחרתם נותן שירות טוב, כדי שיערוך עבורכם את החוזה.

דיווח על העסקה לרשויות המס

ברגיל הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין נעשה על ידי עורך הדין ואילו בקבלת אישור העיריה מטפל הלקוח. במקרים מסוימים, יידרש סיוע מעורך הדין, גם בעניין זה. חשוב מאוד, לקחת בחשבון את עניין החבות האפשרית בהיטל השבחה למשל וחשוב גם לבחון אם שכחנו משהו, חוב ישן נושן כלשהו, שיתעורר לצורך העניין.

ניסוח תנאי ההתחייבות לרישום משכנתא.

עניין זה חייב להיות מוסדר כבר בשלב עריכת החוזה וגם בביצועו. בלעדיו עלול המוכר, במקרי קצה,  להיות נתון לחסדיו של הבנק של הקונה וגם להיפך. גם קונה עלול להיתקל במוכר שמערים קשיים, שמקורם עלול להיות חוסר הידע של בא כוחו.

רישום הנכס על שם הקונה ורישום המשכנתא

חלק זה, מסיבות שונות וגם די משונות, חל ברגיל על הקונה ומבוצע על ידי עורך דינו. זה חלק חשוב ביותר.כדאי וחשוב בסיומה של הפרשה, לקבל אישור על השלמת הרישום ולהעביר את המסמכים הדרושים, לבנק.

וכמה מילים על שכר טרחת עורך הדין -

עבור הפעולות כאמור וכל עוד המחוקק לא יתערב בעניין זה, שכר הטרחה הנוהג במכירת/רכישת דירה, נע סביב מחצית האחוז (בצירוף מע"מ) ממחירה של הדירה. אפשר למצוא פרקליטים זולים יותר, אבל זה ראוי לדיון נפרד. עם זאת, כיון שאין דינה של דירה שמחירה 600,000 ש"ח כזו שמחירה 3 מליון ₪, אפשר גם לשקול לקבוע מינימום ומקסימום לעניין זה.